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Das Maßnahmenpaket der Bundesregierung für leistbare Mieten wird wesentliche Änderungen für bestehende und künftige Wohnungsmietverträge mit sich bringen. Erfahren Sie jetzt, was Sie als VermieterIn oder MieterIn wissen müssen.

Zwar lässt das sogenannte „5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ noch auf sich warten, der Regierungsvorlage können aber bereits die wesentlichen Eckpunkte der neuen Rechtslage entnommen werden:

• Gemeinsame Regeln für die Wertanpassung bei nahezu allen Wohnraummieten (auch für ungeregelte Mieten!);
• Begrenzung der Erhöhungen der gesetzlichen Richtwerte und Kategoriebeiträge sowie der „angemessenen Mieten“;
• Verlängerung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre, sofern der Vermieter Unternehmer ist.

Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz sieht eine Begrenzung der Wertsicherung für praktisch den gesamten Wohnbereich vor. Indem sämtliche Wohnungsmietverträge erfasst werden, die in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, wird damit erstmals auch in ungeregelte Wohnungsmieten eingegriffen.

Konkret enthält das Mieten-Wertsicherungsgesetz ein neu geschaffenes Berechnungsmodell für die Valorisierung von Wohnungsmieten, das auch auf bestehende Mietverträge Anwendung findet. Die Eckpunkte dieses neuen Index für Wohnraumvermietung sind:

• Valorisierung jährlich zum 1. April, unabhängig vom Datum des Vertragsabschlusses;
• Anteilige Valorisierung im ersten Jahr nach Vertragsabschluss;
• Berechnung der Wertsicherung anhand der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex im jeweiligen Vorjahr;
• Begrenzung der Wertsicherung durch Einführung einer „Mietpreisbremse“.

Diese „Mietpreisbremse“ soll gemäß dem vorliegenden Gesetzesentwurf wie folgt funktionieren: Steigerungen des durchschnittlichen jährlichen Verbraucherpreisindex von bis zu drei Prozent erhöhen die Mietzinse im gleichen Ausmaß. Übersteigt die jährliche durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex drei Prozent, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Eine weitere Einschränkung ergibt sich daraus, dass das neu geschaffene Berechnungsmodell nur die Obergrenze der zulässigen Mietzinserhöhung festlegt. Dementsprechend ist stets zu prüfen, in welchem Umfang eine Wertanpassung nach dem konkreten Vertrag überhaupt zulässig wäre.

Für Richtwert- und Kategoriemieten sieht die Regierungsvorlage eine Beschränkung der Valorisierung von einem Prozent im Jahr 2026 sowie von zwei Prozent im Jahr 2027 vor. Ab dem Jahr 2028 soll die Wertsicherung entsprechend dem oben dargestellten neuen Berechnungsmodell erfolgen.

Das neue Befristungsmodell

Bislang sah das Mietrechtsgesetz eine einheitliche Mindestbefristung von drei Jahren für Wohnungsmietverträge vor. Nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf soll diese Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre verlängert werden.

Eine Ausnahme von der grundsätzlich fünfjährigen Mindestfrist ist aber für solche Vermieter vorgesehen, die zum Zeitpunkt der Befristung nicht Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes sind. Für diese Vermieter soll es bei der Mindestbefristung von drei Jahren bleiben.

Auswirkungen für VermieterInnen und MieterInnen

Unabhängig davon, ob Sie Wohnungsraum vermieten oder mieten bringt das geplante 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz zahlreiche Neuerungen für Sie. Gerade die Berechnung der zulässigen Valorisierung des Mietzinses birgt zahlreiche Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Ebenso ist besondere Vorsicht beim Abschluss neuer bzw der Verlängerung bestehender befristeter Wohnungsmietverträge geboten, zumal bei einer Verletzung der Mindestbefristungsdauer der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

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